Com frequência, em particular no Minho, ouvimos ou conhecemos situações nas quais os clientes ou amigos nos fazem saber que são possuidores de um terreno ou de um edifício, mas não o conseguem registar por não terem título.
De facto, esta realidade remonta há vários anos, quando, grande parte dos negócios se efetivavam por mero contrato verbal e a transmissão ocorria sem que se refletisse no registo predial.
Outros há que, apesar de terem título aquisitivo (escritura) não lhes é possível registar porque, por exemplo, o imóvel ainda se encontra registado a favor do anterior proprietário.
Atualmente, para que se transmita um imóvel, importa verificar, entre outros, a titularidade a favor do transmitente. Existem, no entanto, exceções, como sejam os casos em que os imóveis pertencem a uma herança e se encontram registados a favor do autor da mesma, quando a aquisição e a venda acontecem no mesmo dia ou a justificação e a transmissão no mesmo ato.
Verificamos, portanto, que existem ainda muitas situações por regularizar, fruto de aquisições que ocorreram em ano anterior à existência do código do registo predial.
Nestas situações, lançamos mão do instituto da usucapião, através da escritura de justificação de direitos ou do processo de justificação registral.
A finalidade e o procedimento são semelhantes: quer na escritura de justificação, quer no processo é obrigatória a menção à causa da justificação, sendo que a mais invocada pelos interessados é a usucapião. No que concerne aos bens imóveis, o prazo para poder invocar a usucapião é de 20 anos.
Além disso, sendo invocada a usucapião como causa de aquisição, quer se trate de justificação registral ou notarial, devem ser expressamente alegadas as circunstâncias de facto que determinam o início da posse.
Deverá, ainda, mencionar-se que a posse tem vindo a ser levada a cabo de forma pública, pacífica, de boa-fé e à vista de todos, sem oposição de quem quer que seja.
Para instruir a justificação, é necessário que se apresente caderneta predial do imóvel ou comprovativo de inscrição matricial.
Para o ato de justificação, perante o notário ou conservador, é necessária a presença de três testemunhas que expressamente declaram confirmar as declarações prestadas pelos interessados.
Após a realização da escritura ou processo registral, o extrato desse documento é publicado no jornal mais lido no concelho de situação do imóvel para que, caso alguém tenha algo a obstar ou contrário às declarações prestadas, possa intentar impugnação judicial.
Volvidos 30 dias sem que haja indicação de ter sido deduzida impugnação, estaremos em condições de promover a liquidação de imposto do selo. Importa salvaguardar que o ato de justificação está sujeito à verba 1.2 da tabela Geral de Imposto do Selo, correspondente a 10% sobre o valor declarado ou o valor patrimonial (conforme o que seja mais elevado).
Após a liquidação dos impostos, suceder-se-á o registo predial do imóvel objeto de justificação.
Importa frisar que, apesar de se ter falado sempre em imóveis por serem as situações mais frequentes, certo é que as regras da justificação se aplicam, igualmente, a bens móveis sujeitos a registo, como é o caso de veículos automóveis.
Assim, e caso não tenha título que garanta a sua propriedade sobre qualquer dos seus bens, contacte um Solicitador que lhe prestará todo o aconselhamento jurídico.