Há já vários anos que a nossa sociedade tem vindo a evoluir no sentido da simplificação e desmaterialização de atos (através do conhecido SIMPLEX). Foi neste âmbito que deixámos de ver a exigência da escritura pública para contratos como a compra e venda de imóveis e passámos a poder comprar e vender através de Documento Particular Autenticado (DPA) no escritório do Solicitador. E, desde então, muitas têm sido as alterações legislativas, tendencialmente no sentido da colaboração mais estreita dos profissionais que outorgam os documentos com o Estado. Muito recentemente, com a publicação da Lei 8/2022, de 8 de janeiro, prevê-se a alteração ao regime da propriedade horizontal, no qual estão estabelecidas mudanças, nomeadamente ao nível da venda de frações autónomas.

O diploma, que entra em vigor a 10 de abril, estabelece que na venda de fração autónoma (independentemente do fim a que se destina) o vendedor deve estar munido de declaração emitida pelo administrador de condomínio, na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à respetiva fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como das dívidas existentes, sua natureza, valores, datas de constituição e vencimento. Determina-se, ainda, que a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, salvo declaração expressa do adquirente de que prescinde da declaração a ser emitida pelo administrador. Não se trata, portanto, de uma autorização, mas antes de uma informação prestada aos adquirentes para que conheçam o estado da fração perante as responsabilidades de condomínio e, bem assim, a existência de eventuais dívidas (as quais devem ser asseguradas e/ou liquidadas previamente à transmissão do imóvel). O adquirente pode, no entanto, dispensar a citada declaração, situação em que corre o risco de vir a ser responsabilizado pelas dívidas existentes à data da transmissão.

Esta obrigatoriedade de apresentação da declaração do administrador do condomínio aplica-se, igualmente, às situações de partilha, cabendo, nesse caso, ao cabeça de casal a sua requisição.
O mencionado diploma altera, ainda, de forma relevante o artigo 1424.º do Código Civil quanto à responsabilidade pelo pagamento das despesas e encargos devidos pelos condóminos alienantes e adquirentes de frações autónomas. Assim, e salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das respetivas frações.

É notório que se tem vindo a caminhar no sentido do titulador (entidade responsável pelo documento de transmissão de imóveis) adquirir mais competências e responsabilidades na estreita colaboração com o Estado e de ser garante dos direitos dos intervenientes nos atos.
Optando pela celebração do contrato de transmissão do seu imóvel através de DPA, o Solicitador é um profissional legalmente habilitado para a elaboração do documento, bem com para as diligências prévias e garantia de todos os direitos que lhe assistem durante e após o negócio.