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Habitação acessível (2)

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Habitação acessível (2)

Escreve quem sabe

2020-11-24 às 06h00

Vítor Esperança Vítor Esperança

Sabemos que a habitação é um bem duradouro dispendioso a que nem toda a gente tem acesso. Também é consensual que a opção pela aquisição da habitação é a solução mais comum em Portugal, o que faz de nós um dos povos com maior índice de habitação própria. Porém temos que ter em conta que muita habitação não é utilizada como habitação permanente (p. ex. da 2.ª habitação para férias, incluindo o peso dos nosso emigrantes) e o elevado número (mais de 700 mil) de habitação devolutas, sobretudo nas grandes cidades metropolitanas. Isto não significa que existem oferta de habitação suficiente, até porque o problema não é a da oferta, mas a do seu acesso, pois nem toda a população pode dispor de uma habitação compatível com a sua capacidade económica e financeira, e não é apenas os mais pobres, mas uma parte alargada da designada classe média.
Com a quebra da economia hoje vivida e as limitações de crescimento colocadas a um país demasiado endividado, não é expetável que os rendimentos dos portugueses subam o suficiente para responder à oferta de preços de mercado de habitação em Portugal, nem se prevê que o mercado possa vir a baixa os seus preços proximamente.
Como se passa noutros setores, o Estado deve intervir para facilitar o equilíbrio entre a oferta e a procura, sobretudo quando se trata de uma necessidade primária e constitucionalmente referenciada como direito. Portugal está longe dos índices de oferta de habitação pública que existe na Europa. A ambição de passarmos de 2% para 5% do peso da habitação pública, parece-me longe da realidade, já que os programas conhecidos não respondem a esse objetivo, seja por insuficiência de apoio financeiro seja pelo privilégio dado à reabilitação em vez da construção nova, reabilitação essa que acaba por beneficiar as zonas mais caras das cidades em detrimento da oferta de habitação acessível.
Se o Estado não dispõe de dinheiro para investir, permita ao menos que os privados o façam condicionados para um objetivo de acesso à habitação a preços mais baixos que os do mercado, colaborando diretamente no processo que possibilite a oferta de habitação acessível, sem prejuízo para os investidores, ainda que condicionados a preços limite.
Como vem sendo habitual, os Governos tendem a “empurrar” para os Municípios a resolução dos problemas da habitação, sem o correspondente contribuição financeira. Acontece que os Municípios também não dispõem de recursos financeiros para esses investimentos e se não houver dinheiro de Programas da EU, não há investimento em habitação.
A participação privada tem que se colocar e isso passa pelo regresso das PPI, infelizmente mal-afamadas por contratos ruinosos feitos no passado. O problema não está no modelo, mas na sua concretização contratual. As Autarquias podem recorrer à Parceria Público Privado Institucional. Esta figura legal permite a criação de uma associação duradoura de cooperação entre as entidades públicas locais e os investidores privados, num envolvimento que partilhe os riscos, que deve ser transparente nos seus documentos contratuais e sujeita a fiscalização externa independente e fiscalização pública quando necessário.
Proponho que me acompanhem num exemplo que dou para demonstrar que é possível lançar no mercado habitações a preços acessíveis.
As variáveis que utilizo no exemplo são valores médios (com todos os defeitos que o cálculo de médias aporta) que recolhi em pesquisa nos diversos sites que na internet apresentam preços praticados em Braga.
Começamos pela recomendação do esforço que cada família deve dar ao pagamento da prestação/renda para habitação: Não deve ultrapassar os 30% do rendimento líquido de um agregado familiar.
Recolhi que o Rendimento médio líquido de um cidadão rondará 855,00 €/mês. Pelas premissas anunciadas, só teríamos uma habitação acessível se a renda/prestação não ultrapasse os 257 euros/mês/cidadão. Para um casal a duplicar aquele rendimento, o valor do seu esforço financeiro já poderia ir até 513 euros /mês.
Vejamos agora aos preços de mercado em Braga. Temos diversas tipologias de fogos e áreas que vão desde os 70m2 até mais de 150m2. Escolhemos para o modelo, 100m2.
O preço médio de venda m2 ronda os 1.000,00 euros, o que significa neste modelo ser possível fazer-se uma transação a rondar os 100 mil euros/ fogo.
Também recolhi que o preço de construção em Braga, fora das áreas mais procuradas e sem recorrer a materiais de gama mais elevada, rondará os 800 euros /m2. Somando a este custo o valor médio do peso do custo do terreno e a dos chamados custos de contexto, designadamente os impostos, taxas e licenças, gastos de financiamento, etc., a rentabilidade bruta das vendas deve rondar os 10%.
Para o arrendamento a taxa de rentabilidade será menor, porque não há perda de ativos, sendo normal que se compare essa taxa com taxas de remuneração de capital para investimentos sem risco. Nos dias de hoje, uma taxa a rondar os 5% brutos, seria aceitável, o que nos diria que o valor da renda para o modelo em apreciação se aproximaria dos 500,00€/mês
Com a colaboração entre o Público e o Privado é possível baixar todos os custos indicados, sem colocar em crise as rentabilidades indicadas. Acredito que é possível estabelecer parcerias em que o Privado avance com o dinheiro para o investimento, garantidas que estejam as rentabilidades indicadas, cabendo às entidades públicas fazer diminuir os custos de contexto, que se traduzirão numa abaixamento geral dos custos totais da edificação de habitação, permitindo-se criar habitação acessível à classe média em Braga, onde as rendas médias se situem à volta dos 400,00€/ mês.

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